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來源:不詳 | 編輯:管理員 | 發布時間:2013-01-02 | 欄目:行業分析 |
房地產:行業高位景氣業績劇增強于大市


投資要點

  2007年房地產市場延續了高位景氣。2007年1-9月,房地產行業景氣依然延續,銷售面積和銷售額分別達到了4.74億平米和1.58萬億元,同比分別增長32.01%和50.50%。

  上市公司凈利潤同比增長75.31%。統計顯示,84家地產上市公司中,有52家凈利潤同比增長,增幅達到100%以上的有23家,整個板塊平均凈利潤增長率達到75.31%。房地產上市公司2007年前三季度整體法計算每股收益0.197元,同比增長41.51%。

  

onclick="activateYQinl(this);return false;" href="http://www.iask.com/n?k=%B7%BF%B5%D8%B2%FA" target=_blank>房地產上市公司依然具備很強的增長潛力。受益于行業的景氣,整個板塊預收帳款大幅度增加,達到955.48億元,同比增長94.38%;有52家公司預收帳款同比增加,占比達到60.46%,增幅超過100%的公司有32家,占比達到37.21%。

  房地產公司資金仍然偏緊。2007年,房地產板塊資產負債率達到63.07%,同比減少0.32個百分點;經營活動現金流出達到了228.22億元,與去年的81.67億元相比增加179.44%;投資活動現金流出90.88億元,與去年的60.86億元相比增加49.32%,房地產公司資金仍然偏緊。

  機會凝聚一線。2007年即將過去,良好的銷售和飛速上漲的

onclick="activateYQinl(this);return false;" href="http://www.iask.com/n?k=%B7%BF%BC%DB" target=_blank>房價使地產上市公司的業績增速接近我們最樂觀的上限,基于此,我們維持行業“強于大市”的投資評級。同時認為機會將垂青萬科、保利地產(69.92,0.92,1.33%)金融街(24.70,-0.80,-3.14%)等一線房企和香江控股(19.62,0.10,0.51%)中華企業(18.89,0.02,0.11%)這類可能成為一線的企業以及像棲霞建設(20.90,0.85,4.24%)華發股份(47.96,0.94,2.00%)冠城大通(20.23,0.22,1.10%)等主要業務集中在一線區域的地產公司。

  行業篇:高位景氣格局依舊

  全國房地產市場景氣依舊

  2006年,房地產行業在調控中發展,在爭議中前行,延續了一貫的景氣。

  2007年,房地產市場依然高位運行。

  1、

onclick="activateYQinl(this);return false;" href="http://www.iask.com/n?k=%C9%CC%C6%B7%B7%BF" target=_blank>商品房銷售面積、銷售額快速增長,房地產行業經濟總量突破兩萬億元。

  據國家統計局公布的數據:2006年,全國商品房銷售面積達到6.06億平方米,銷售額突破2萬億元,達到2.05萬億。2007年1-9月,依然延續了增長勢頭,銷售面積和銷售額分別達到了4.74億平米和1.58萬億元。同比分別增長32.01%和50.50%。

  2、房價大幅上漲,商品房銷售面積超過了竣工面積

  伴隨著成交量的上升,從05年統計規則變化(銷售面積包含期房、現房銷售數據)以來,商品房銷售面積超過了竣工面積。房價連續幾年大幅上漲,按照“房價=銷售額/銷售面積”的算法,2004、2005年連續兩年的房價上漲超過10%,06年雖然上漲速度有所回落,但是2007年前三季度全國房價再一次實現了兩位數字的上漲,上漲幅度達到了14%。

  3、房地產吸引力顯著增加,投資資金來源持續增長

  房地產行業的持續景氣,吸引了方方面面的資金,2006年,全行業吸引資金3.25萬億,同比增長28.2%,2007年前三季度資金來源達到了3.11萬億,同比增長30.40%。房地產投資資金來源的增長,從一個側面反映了行業的景氣。

  重點區域市場高位景氣

  我們選了全國最為重要的八個省市來研判區域市場的情況。這些省市包括北京、上海、天津、重慶、廣東、江蘇、浙江、山東。

  從表1、2可以看出,2006年8個重點省市有三個成交量同比下降,其中浙江省下降幅度最明顯,同比銷售量下降34.05%;北京和上海也出現了一定程度的下降。但是銷售額8個重點省市除浙江外,全線飄紅。

  2007年前3季度,除北京成交量加速萎縮外,其余7個省市成交量和成交額都有不同程度的增長。重慶、浙江、上海、江蘇成交放量明顯,各地銷售額均達到了兩位數的增長,重慶、浙江、上海、江蘇銷售額增長顯著,預示主要區域房地產行業景氣依舊。

  2、多數區域房價暴漲

  如表3所示,2006年,重點區域房價普漲,北京、天津、江蘇房價上漲超過兩位數,其中北京最高,漲幅同比達到了21.97%。2007年,各地房價加速上漲,8個省市房價都達到了兩位數字的增長,北京同比增長高達41.35%。上海房價前3季度累計同比增長11.12%,但進入3季度以來出現快速增長,九月份單月房價同比上漲36.98%。

  3、各重點區域市場資金來源皆有不同程度的增長

  但是,房地產上市公司依然具備很強的增長潛力,受益于行業的景氣,整個板塊預收帳款大幅度增加,達到955.48億元,同比增長94.38%;有52家公司預收帳款同比增加,占比達到60.46%,增幅超過100%的公司有32家,占比達到37.21%。

  投資篇:依然維持行業“強于大市”的評級

  2007年良好的銷售和飛速上漲的房價使一線地產上市公司的業績增速接近我們最樂觀的上限,業績的超預期增長帶來了投資機會。

  基于此,繼續維持行業投“強于大市”的投資評級。認為機會將垂青萬科、保利地產、金融街等一線房企和香江控股、中華企業這類可能成為一線的企業以及像棲霞建設、華發股份、冠城大通等主要業務集中在一線區域的地產公司。

  第一類:一線公司——以萬科為代表世界地產看中國

  中國地產看萬科世界住宅看中國,中國住宅看萬科。從全球的角度來看,發達國家大規模的住宅開發已經告一段落,而中國住宅開發業卻如日中天。行業高速發展前提下那家企業能夠脫穎而出,那家企業能夠成為行業的引導者和領導者?中國的住宅開發企業能否誕生全球500強?凡此種種,答案盡在萬科!

  公司近兩年將保持高速增長。公司目前的規模實力和龍頭地位決定了當前的基數;未來的工廠化和住宅產業化決定了內涵式增長的速度;公司的融資能力和收購兼并能力決定了外延式增長的速度。受益于當前房價的上漲,我們預計萬科07、08年銷售收入的增速將分別達到83.85%、55.81%,凈利潤增速將分別達到99.68%、77.45%。

  給予“買入”的投資評級。對傳統的估值方法改進,我們推出兩種方法衡量企業的總體價值(特別是衡量決定企業發展潛力的“資金運作力”)。第一種方法是:差別市盈率法;第二種方法是NAV溢價法。用兩種方式對公司進行估值,得出公司的合理價值為44.97元,較當前尚有24.59%的漲幅,因此我們給予“買入”的投資評級。

  第二類:即將成為一線的公司——以香江控股為代表

  機遇垂青一線香江厚積薄發

  商貿地產龍頭。公司前身是山東臨工股份有限公司,2002年12月,南方香江集團入主。2003年,公司進入商貿流通地產開發,幾經資產收購,公司目前擁有11家商貿地產開發公司,規劃開發面積500萬平方米左右,是當之無愧的商貿地產開發龍頭。

  公司將通過增發收購躋身一線房企行列。2007年,公司公告將通過定向增發的方式收購控股股東5家地產公司股權。根據公司承諾,集團的相關地產及家具流通業務還將注入公司,如果這些計劃順利完成,公司項目儲備將快速增加,由此躋身一線地產企業之列。

  風險因素:與其他一線房企相比,公司的規模實力仍然偏小,資金實力與土地儲備不相匹配,亟需融資壯大。公司業務快速擴張后對管理能力也提出了更高的要求。

  給予“買入”的投資評級。我們預計今明兩年公司的每股收益分別為0.35、0.95元,通過差別市盈率法和NAV溢價法對公司進行估值,同時考慮未來的收購預期,我們認為公司的合理價值為38元,因此給予“買入”的投資評級。

  第三類:業務集中一線地區公司——以冠城大通為代表

  收購后迎來收獲期

  公司最近進行了重大收購。公司最近出資人民幣17,808萬元收購北京市大地科技實業總公司持有的北京海淀科技園建設股份有限公司(以下簡稱海科建)28%股權。這一時點進行該項收購是公司項目儲備的重大收獲。

  通過收購,公司房地產業務進入北京中關村核心區域,盡享地利。海科建的主要業務是對中關村科技園區內的建設項目進行一級土地開發和商品房開發,目前項目總占地面積6.35平方公里,規劃總建筑面積620萬平方米。

  通過收購,意味著冠城大通房地產業務進入北京中關村核心區域,此為北京三大黃金開發地段(其他兩個區域為金融街、CBD)。該項收購,使公司盡享地利。

  公司戰略規劃清晰,開發能力突出,保證了項目開發的成功。公司最早于1993年到北京開發冠城園項目,開發能力突出。2005年,隨著房地產業務的順利發展,明確了專門開發大型綜合性高檔社區的業務定位,區域戰略以北京為主,兼向全國發展。該項收購是對公司既定戰略的執行,太陽星城、廣渠門項目、中關村科技園項目為目前公司三個大型綜合性高檔社區,公司的“人和”保證了項目開發的成功。

  步入收獲期的冠城投資機會明顯。未來兩年,隨著公司北京太陽星城項目和廣渠門項目逐步進入收獲期。新收購的海科建(總資產56億元,存貨40.5億元,凈資產5.5億元)為公司未來發展提供了后續發展的動力。步入收獲期的冠城大通投資機會明顯。

  給予“買入”評級。我們預計公司07、08年每股收益分別為0.51、1.01元,按照08年30倍的PE,我們認為公司合理價值為30.03元,較目前價格尚有50.98%的漲幅,因此,給予“買入”的評級。

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